丁志敏、温锋代表：

您提出的《关于加强全县物业管理的建议》已收悉，现将办理情况回复如下：

一、工作开展情况

围绕“党建引领、政府主导、基层主抓、共建共治”目标，确定物业提质增效三年行动计划，2023年为建章立制年，印发《进一步加强物业管理实施意见》，理顺行业监管责任和属地管理责任，形成制度合力、工作合力。2024年为集中攻坚年，通过多部门联合执法、季度考核等方式，集中攻坚一批群众反映强烈、问题典型、矛盾突出的小区，打造一批示范样板小区，总结一批适合我县的好经验、好做法，并逐步推开，全力实现“六个进一步”：物业管理制度进一步健全;属地管理体制进一步压实;执法执法职责进一步落实;监管能力进一步提高;住宅小区环境秩序进一步改善，群众满意度进一步提高。2025年为巩固提升年，在前两年基础上，持续完善总结，重点构建“社区吹哨、部门报道”，党建引领、“红色物业”的大格局，形成业主自治，属地、部门共管、共治、共帮的“共同缔造”新局面。2024年重点做了六项工作，物业投诉件由2023年253件，减至178件，同比下降30%。

（一）健全优胜劣汰机制，抓好物业服务质量考评。建立多部门联动季度考核方式，监督物业公司依法履责。由住建局牵头，组织发科局、市场监管局、消防大队、属地镇等10个部门单位，按季度考核全县33家物业企业（52个住宅小区）人员配置、房屋管理与维护保养、公共环境卫生、公共设施设备管理、绿化养护、公共秩序维护等6个方面的落实情况。考核前5名与后10名的物业企业在县级媒体公开公示，连续3季度在后10名的，给予降低物业服务等级处理。通过考核，已将原二级收费聚天海物业、永恒物业、福祥物业服务的6个小区降为三级服务（有电梯的1.6元/月/平方米降为1.3元月/平方米，无电梯的0.6元/月/平方米降为0.5元/月/平方米），停止4家物业企业参加二级及以上服务标准小区项目的招投标，新接管的物业服务项目（二级及以上服务标准项目）不予备案。并通过2024年度全县物业管理工作会和县级融媒体在行业内部和全县范围内进行通报，让物业企业知责、履责，促进服务质量和价格相匹配。

（二）严格条例宣传贯彻执行，依法查处典型违规行为。加强物业收益与使用的监管，落实物业服务信息公开。查处玉秦物业、明富物业2家物业企业漠视业主权益，不按合同约定公开收支明细、收费标准，以及日常服务不到位等系列问题，行政罚没1万元。将未履行法定程序擅自退出物业服务的金盾保安服务公司给予信用惩戒，1年内禁止参加物业招投标，新接管的物业项目不予备案。组织业委会成员、业主代表、全县560物业从业人员进行《省物业服务条例》、消防、燃气、安全用电实操应急培训，发放2万余份宣传手册，引导业主正确行使权利、履行义务，让物业企业懂法、守法，杜绝因业主不缴费，物业企业采取限水限电等违法行为反复出现。

（三）把好物业入口关，强化前期物业企业确定。通过重新招标择优选聘服务质量较好的物业企业进驻，着力整治群众投诉量大、开发商改头换面继续进行物业管理。指导协助5个小区成立业委会，监督完成颐佳华府、林业大厦、呈兴嘉苑、大石控股商住小区等12个小区物业招标，新物业进驻后，群众投诉量大幅下降。建立“部门+社区”分类分级处置机制，利用社区“矛盾调解室”，拓展社区调解、住建调解、司法调解相互衔接的“物业问题”解决路径，力争将各类矛盾化解在事发前。加快老旧小区物业服务企业引入，为防止老旧小区“改、管”脱节，避免出现前改、后乱的情况发生，采取县财政补贴方式引入物业服务企业，对物业企业进行3年补贴（第一年补贴80%、第二年补贴60%、第三年补贴40%、第四年市场化），助力推动形成业主自治的长效局面。

（四）坚持房地产与物业一盘棋监管，防止开发问题转移给物业企业。紧盯在建楼盘项目，强化预售资金拨付监管、工程综合竣工验收，确保公共服务配套设施、“不低于总建筑面积千分之三的物业服务经营性用房”等硬规定落到实处。创新开展物业企业履约保证金制度。从2024年开始，物业企业在签订准入合同时，按物业项目一个月应收物业费数额缴纳履约保障金。目前，康腾等6家物业企业缴存履约保证金40.33万元，防止物业企业“只收费、不服务”或无故撤出物业服务，造成工作被动。持续加大住宅专项维修资金追缴力度，全县累计归集42个小区、1.65亿元。采取公开招标方式，引入建行、农商行、长安银行，采取定期+活期灵活转化方式，将全县大修基金年利息提高了300余万元，为住宅小区后续维护打牢基础。

（五）办好群众满意的民生实事，解决一批突出问题。召开物业领域群众身边不正之风集中整治动员会，聚焦为民办实事，收集并办理一批群众不满意、反复投诉的典型意见建议100余条。根据群众反映强烈的“消防和燃气两个安全、电动自行车充电难、停车难、燃气不能网上缴费、老年人出行难”等问题。一是通过“已交楼未进行消防验收三年攻坚行动”，解决一批住宅小区遗留的消防安全隐患。二是通过实施城镇老旧小区解决一批。室内外老旧燃气管道和户内金属波纹管“应改尽改”。燃气智能表、自闭阀、电磁阀、燃气报警器、灭火器、微型消防站“应安全安”。社区食堂、停车、充电桩、电梯、健身、智能快递等配套设施“能进全进”。已完成2.7万户燃气改造（安装燃气报警器、燃气智能表、自闭阀2.7万套，室外管网更新8.1万米，更换安装金属波纹管5.4万米）。新增停车位1200个，充电桩64个，电动自行车充电棚8个，微型消防站10个，加装电梯90部（已加装32部、正在加装8部、50部正在方案设计）。2024年新开工的65个老旧小区、涉及2829户将做到目标不变、标准不降，到2025年全部改造到位。三是通过政府出资，到2025年8月底前，在165小区安装435个电动自行充电接口，解决一批电动自行车充电难问题。

（六）坚持科技赋能，推动物业管理服务智能化、信息化。已完成“智慧住建”建设，增设智慧物业管理模块，实现居民网上参与业委会选举、物业选聘、物业服务评价，提高“居民自治”的参与率。目前正在建设楼盘表，通过接入“府务员”，实现网上查询住宅专项维修资金使用、收益、余额等，让群众每一笔钱都用的清楚、花的明白。

二、存在的问题

一是物业服务企业依法履约不到位。“服务”意识有待加强，仍有个别企业以管理者自居的错误认识和行为。内部管理不规范，从业人员素质有待提升；重收费轻服务的现象仍然存在，物业服务信息公开不到位。二是物业管理的基层基础还比较薄弱。属地社区对物业服务监管和指导业委会组建运行的能力不足，党建引领下的业主委员会、物业服务企业的共商协调作用发挥不充分。业委会成立难、运行难、履职监管难的问题依然存在，业主参与小区公共事务管理的积极性不高。三是物业管理矛盾纠纷依然突出。老旧小区、三无小区公共收益较少，维修资金匮乏，物业公司引入难。小区停车、电动车充电安全、电梯故障频发、住房质量等问题长期存在，引发业主与物业服务企业的矛盾，物业服务方面的投诉量仍然较高。

三、下一步工作打算

下一步，我们将立足于新形势新任务新要求，坚持问题导向，围绕民生诉求，群众期待，分类解决好当前物业管理工作中存在的突出问题。

一、持续完善体制机制，压紧压实各方责任。聚焦“党建引领、业主自治”，按照属地管理、住建主抓、部门协作，重心下移的推进要求，推动物业管理与城市管理、网格化管理、社区治理等基层社会治理体系融合。落实物业管理联席会议制度，健全协调联动监管机制，结合实际进一步细化成员单位职责、明确管理责任，着力构建通力合作的物业管理工作格局。抓好物业服务质量考评，确保考核结果客观公正，强化考核结果运用，推动物业服务行业健康发展。探索组建我县物业行业协会，推动公平竞争，助力物业服务业加快发展壮大，营造良好的市场秩序。

二、坚持问题导向，着力化解物业管理难题。常态化开展综合执法进小区活动，及时查处物业管理区域内违法行为。引导住宅物业服务企业依法规范服务，加强小区保洁和绿化养护，维护小区秩序。加强公共收益分配与使用的监管，落实物业服务信息公开，促进物业服务质量和价格相匹配。常态化开展物业领域“民生实事办理”，帮助解决房屋漏水、外墙脱落、电梯维保和更换、电动车充电安全、充电难、停车难等影响居民生活质量和安全的具体问题。

三、夯实基层基础，确保机制运行顺畅。突出社区在物业管理活动中的基础性作用，发挥其物业管理落地落实的一线反馈和兜底保障作用，打造“红色物业”品牌。推进业委会规范化建设，加强对业委会人选的推荐、把关和培训，开展业委会履职情况评估，探索建立业委会成员履职负面清单，落实业委会定期向业主公布公共收益和使用分配、业主大会和业委会工作经费的收支、以及专项维修资金使用情况等信息公开制度。加强物业管理相关法律法规知识宣传，引导广大业主增强履行义务、依法维权的意识。