武美平代表：

您提出的《关于进一步加强物业管理工作的建议》（第35号）现将有关情况答复如下：

今年，我局提请县委、县政府印发了《府谷县进一步加强物业管理工作实施意见》，重点从6个方面规范全县物业管理。

（一）压实开发建设单位责任。必须按规定配套物业服务用房，必须通过招标方式引入前期物业，必须将水、电、气、暖、通讯等专业经营设施设备移交给专业经营单位。在前期物业承接期、不动产办理等历史遗留问题未解决到位前，必须设立房屋售后服务中心,处理开发遗留问题、接受业主报修。

（二）压实物业服务企业责任。首先规范物业准入。物业企业办理物业承接手续时，必须在住建局、属地镇（便民服务中心）的监督下，共同对物业服务区域的共有部分、公共设施设备进行承接检查，数量质量不符合的，不得承接。承接后应签订前期物业服务合同，合同须在住建局和属地镇（便民服务中心）备案，合同期限不超过3年，未经住建局、属地镇（便民服务中心）审查的物业服务合同不得在行政审批局备案。其次推动物业服务质价相符。物业服务标准严格按省市行业主管部门制定的标准执行，由高到低设一级、二级、三级、等外4个服务等级，服务等级由住建局牵头，组织相关行业部门和属地镇（便民服务中心）共同审核确定，结果在住建局和属地镇（便民中心）备案。物业企业的服务收费标准应按住建局审核确定的服务等级收取，原则上不得超过政府指导价的最高限价。建设单位、物业企业利用物业服务区内共有部分、公用设施设备进行经营的，应单独建账，所得收益在扣除合理成本后，属于业主共有，收益应当主要用于补充维修资金，补充比例不得低于收益的50%，经营收支每半年须向业主公布一次。物业企业收费项目、收费标准、共有部位经营收支必须在醒目位置张贴面向全体业主公示，接受业主监督。再次落实物业服企业信用管理。信用管理与物业服务等级挂钩、与物业服务收费挂钩。按省住建厅印发的信用评价管理办法，按四个等级进行信用考核，物业服务等级不得超过信用管理等级，例如：信用考核结果为二级的，物业服务等级不得评为一级服务，不得按一级服务标准收取物业服务费。

（三）依法推进业主自治。住宅小区具备成立业主大会条件的，镇（便民服务中心）负责组织召开并指导成立业主委员会。不具备成立业主大会的，督导业主组建物业管理委员会。对于“三无小区”由属地社区（村组）暂代业委会、物业管理委员会协调解决具体事宜。鼓励两代表一委员参与小区自治，鼓励业委会收取工作经费，工作经费由全体业主同意并承担，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支（例如电梯广告收益等），具体筹集和使用办法由业主大会决定，并做到财务公开。业委会工作经费严禁向物业服务企业收取。

（四）加强专项维修资金的收缴和管理使用。进一步加大依法催缴欠缴的住宅专项资金。业主大会成立前，维修资金由住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立并业主共同决定后，选择自行管理或者代行管理。自行管理或者代行管理必须在银行设立维修资金账户，接受住建局监督，资金的使用和管理情况及时向业主公开。

(五）推进住宅小区物业服务全覆盖。对面积较小、零星分散、配套设施不全、不具备市场化物业管理的“三无小区”、小产权房、改造后的老旧小区，由住建局牵头属地镇（便民服务中心）配合，征求业主意愿，采用居民自治、区域联管、外包托管等方式，引入先进物业管理企业，打造样板小区，形成示范带动，逐步实现物业管理全覆盖。物业管理服务费采用业主付费、政府补贴方式筹集，其中业主出资60%至80%,政府补贴20%至40%。筹集方案由业主大会制定，未成立业主大会的由社区（村组）制定，经住建局、财政局、属地镇（便民服务中心）审核后，给予补贴。补贴标准根据各小区满意度综合评定，期限不超3年。

（六）建立奖优罚劣机制。设立专项考核资金，用于奖励优秀业委会、优秀物业服务企业、社区。对管理好的业主委员会、物业服务企业和投诉量少的社区进行排名，适当给予经济补贴，并授予“年度优秀业委会”“年度优秀物业企业”。考评结果不合格的业主委员会，由所在镇（便民服务中心）责令整改，连续两年考核不合格的业主委员会，由镇（便民服务中心）负责重新选举业主委员会。考评结果不合格的物业企业由住建局责令整改，连续两年考核不合格的物业企业，依法责令退出物业管理。

在此，感谢您对住房和城乡建设工作的关注，希望以后继续支持我们的工作。

专此致函

府谷县住房和城乡建设局

2023年12月13日