提案者：岳贵林、王党耀、杨埃喜、民建

承办单位：住建局

案 由：近年来，随着我县城乡一体化进程的不断加快，人口大量集聚到一个个小区。小区物业公司的管理水平和管理质量对老百姓日常生活的影响越来越大。物业公司行业发展速度非常之快，在住宅小区管理中发挥着越来越大的作用，通过近30年的发展和完善，物业管理水平也有了很大的提高。但是，在小区物业公司快速发展的背后，随之而来的的问题也越来越多。当前，我县物业管理存在的问题主要有： 一是物业管理主体模糊。物业公司与业主间缺乏有力的沟通平台。国务院出台的《物业管理条例》虽然明确了小区业主委员会的权利、义务、职责，但大部分业主委员会未能真正行使好权利，担负起职责。业主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性，往往以不愿得罪人的心态处理物业事务，有的甚至根本就是不履行职责。业主委员会的功能未能有效发挥，本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任，全部推到了物业公司身上，这也是造成当前物业矛盾不能及时排解，大量积压的原因。 二是部分物业公司超资质经营。2007年11月26日，建设部《关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，分别规定了注册资本、专业人员、职业资格认证、管理各类物业的房屋建筑面积、企业管理制度和标准。我县现有的部分物业管理公司存在超面积经营的现象，小马拉大车，一定程度上影响了物业公司的服务质量。三是物业公司管理不到位。小区规划滞后导致停车困难，遗留工程质量导致维修困难，公用设施尾巴导致运行困难等等，个别物业公司人员结构严重老化，缺乏人才，服务单一，质量低下，只能提供简单的保安、保洁等服务，与业主的要求有一定的差异。最终导致物业费收缴困难，业主因不满意拒交物业费或迟交物业费，恶性循环，物业公司“难为无米之炊”，服务更难到位。

建议、办法和要求：

一、要明确各方职责和权限。

首先，要政府牵头，明确小区管理中涉及的城管、规划、公安、住建等政府部门职责，建立联合执法机制。未按程序组建的业委会不予承认。筹备委员会成员及业主委员会成员应当最终由管理部门确认，并代表全体业主发放聘书，每年聘任一次，次年按程序重新聘任。加强对小区物业的监督力度，规范物业管理行为。

其次，要明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。第三，街道和社区要积极做好相关管理工作，加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，让居民做到自觉缴费。推行物业管理招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

二、物业公司要提高员工素质，提高物业管理水平。

首先，物业公司要在自己资质的许可范围内经营，不得超资质超面积经营。可以适当引进优质物业企业，激活我县的物业管理市场。

其次，物业公司要订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同，政府主管部门要明确要求物业管理企业在承揽物业项目之后，积极与业主沟通协调，签订详尽的物业服务合同。通过合同约定明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等，一旦发生争议，就可以依据合同，解决纠纷和分歧，防止激化矛盾。

第三，物业公司要加强物业管理人员的业务培训，提高从业人员素质，认真执行相关法律、法规；树立服务意识，建立良好的职业道德规范，为居民提供优质服务。

三、规范物业公司管理。

第一，物业公司要向专业化方向发展。物业管理要有专门的针对对象和细分市场，在管理上要有专业化水准。

第二，物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

第三，建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

第四，规范维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱，由住建部门代管，若小区需要公共维修，应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告，经全体业主三分之二以上同意后，方可使用维修基金。

第五，加大部门执法力度，建立健全物业管理法规。建设、规划、城管、工商（市场监管）等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。建立健全物业管理法规，使物业管理做到有法可依，依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展。

办理情况：

岳贵林、王党耀、杨埃喜、民建委员：

关于政协提案第19至22号加强物业小区管理的建议已收悉，结合我县物业市场实际情况，现将提案中的建议、办法、要求内容回复如下：

一、要明确各方职责和权限

我县物业管理起步较晚，物业服务市场长期处于严重的失管状态，宣传工作相对滞后，导致社会普遍对物业管理认知片面，物业公司整体服务水平有待提高，且两者对各自的权利、义务没有建立在对等、合作的基础上，小区成立业主委员会是理顺两者关系的调和剂，但大部分业主委员会未能真正行使好权力，担负好责任。按照市住建局等部门相关文件要求，明确成立业主委员会的属地社区管理、成立程序，明确业委会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业、业主三者相互制约机制，大力宣传《陕西省物业管理条例》内容、以加强物业的监管力度，规范物业管理行为。

二、物业公司要提高员工素质，提升物业管理水平

（一）住房和城乡建设部决定废止《物业服务资质管理办法》的决定（建设部令第164号）于2017年9月已取消物业企业资质的核定，使之物业企业门槛降低，鉴于此，我县急需引进优质物业服务企业，借鉴先进地区物业管理模式，以“走出去，请进来”的方式提高我县物业服务市场的服务水平。

（二）严格规范物业服务企业与业主签订的《物业服务合同》，按照合同约定，明确双方的权利与义务和收费标准、服务内容、服务标准。从根本上解决小区业主与服务企业间的矛盾。

（三）我中心的已经拟定对物业企业从业人员的业务培训计划，加强物业管理及业务等项目的培训，以“标准化管理、优质化服务”覆盖全县物业小区。

三、规范物业物业管理

（一）我中心在主管局的指导下已出台《府谷县住宅小区物业服务指导标准》《住宅小区物业服务质量考核评价实施方案》以统一标准对所属物业企业按季度联评年度综合考评等有效管理方式规范物业服务行为。

（二）严格落实物业引进管理制度，本着公平、公开、公正的原则，按照招投标管理办法选聘物业服务企业。使物业服务企业在阳光下绿色服务。

（三）积极协调发科部门出台《府谷县物业服务收费管理办法》，从实际出发，合理有效化解物业费缴纳、收取等实际矛盾。

（四）协助主管部门规范专项维修基金的归集、使用，确保专项维修资金在合理规范的房屋维修条件下拿得出、用得上。

（五）积极推进多方联动、相互促进的工作机制，着力构建属地社区为主体，便民服务中心、市场监管局、发科局、应急局（消防大队）、公安局（治安、辖区派出所）、住建等多部门联合，多元化管理格局，理顺理清物业市场权利义务关系。

四、下一步工作打算

（一）以《陕西省住建厅房地产市场诚信平台》为抓手，以考核评价体系为载体，狠抓物业企业服务质量，督导物业企业规范运行，逐步理顺我县物业服务市场规范化运作。

（二）以社区基层治理为主体，以社区、小区党建联建为载体，广泛成立业主委员会汲取红色资源，促进住宅小区物业服务和社区基层综合治理深度融合发展，逐步实现“共建、共治、共享”的住宅物业小区综合管理新模式。

（三）积极探索“三无小区”物业管理，尤其是小产权房的物业管理，该项工作量大面广，情况复杂，千头万绪，应借鉴先进地区经验，要充分发挥社区党组织的作用，营造和谐、舒适、宜居社区，实现“群小区物管”模式，进一步将我县所有物业企业纳入规范化管理轨道，彻底净化物业服务市场。